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Hofübergabe und Altersversorgung mit der Kulturland eG

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Zunehmend erreichen uns Anfragen von Bäuerinnen und Bauern, deren Kinder den Hof nicht übernehmen wollen, denen aber die Fortführung ihres Hofes ein großes Anliegen ist. Sie würden gerne eine Übernahme durch außerfamiliäre Nachfolger möglich machen. Gleichzeitig ist klar, dass ihnen die Nachfolger den Hof nicht einfach abkaufen können, da der Preis schlicht zu teuer wäre. Verschenken können die Hofabgeber den Hof aber auch nicht, denn die landwirtschaftliche Rente reicht nicht aus. 

Seit 2019 übernehmen wir daher auch ganze Höfe, um sie jungen, engagierten Bäuerinnen zur Verfügung stellen, und garantieren dabei den ausscheidenden Bäuerinnen und Bauern eine angemessene Altersversorgung. Die Struktur und die Einzelheiten erarbeiten wir individuell; das Organigramm zeigt eine mögliche Gestaltung. 

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Hofübergabe Modell Illustration

Neben den mit der Hofnachfolge verbundenen sozialen Fragen – die „Chemie“ zwischen abgebenden und übernehmenden Bewirtschaftern muss stimmen – stehen dabei wirtschaftliche und rechtliche Fragen im Raum. Insbesondere haben die jungen Quereinsteigerinnen in der Regel nicht das Kapital, den landwirtschaftlichen Betrieb mit Gebäuden, Eigentumsflächen und Inventar dem Vorbesitzer abzukaufen. Die Kulturland eG kann an dieser Stelle Unterstützung leisten und die Rolle des langfristigen, treuhänderischen Eigentumsträgers für den Hof übernehmen.

Rolle der Kulturland eG

Von den drei Kaufpreiskomponenten Boden, Gebäude und Inventar (letztere beide in der Regel mit zusätzlichem Investitionsbedarf) kann die Kulturland eG in der Regel nur beim Erwerb des Grund und Bodens helfen. Wir sind angetreten, den Grund und Boden als Gemeingut für kommende Generationen und für eine regional eingebundene ökologische Bewirtschaftung zu sichern. Genossenschaftsmitglieder stellen hierfür zinsloses und langfristiges Kapital ohne Gewinnbeteiligung zur Verfügung.

Gebäude und Inventar dagegen sind nicht in der gleichen Weise Gemeingut, unterliegen der Abnutzung, können andererseits leichter Erträge und eine gewisse Verzinsung erwirtschaften und müssen daher über andere Wege (Eigenkapital, Bankdarlehen, Privatdarlehen, Genussrechte etc.) von den Hofübernehmerinnen finanziert werden. Bei Gebäuden können wir über ein Erbbaurecht die dauerhafte Bindung mit den Flächen absichern und Quereinsteigern eine Übernahme in ein zweckgebundenes Eigentum zu günstigen Konditionen ermöglichen; dazu unten mehr.

Die Sicherung der landwirtschaftlichen Flächen durch die Kulturland eG erfolgt durch Ankauf. Hierbei fällt Grunderwerbssteuer an. Käuferin ist in der Regel eine eigens für den Betrieb gegründete Besitzgesellschaft mit Namen „Kulturland XY KG“, wobei XY für die Region oder den Hofnamen steht (im Folgenden „KG“). Die Kulturland eG stellt 100% des Kapitals der Gesellschaft.

Altersabsicherung über Leibrente

Da bei Übertragung des Grund und Bodens an die Kulturland eG, an die ausscheidenden Landwirte keine Pachteinnahmen mehr fließen, stellt sich die Frage nach einer angemessenen Altersabsicherung. Wenn der Betrieb als Ganzes erhalten bleiben soll, scheidet auch der Verkauf von Teilflächen zur Finanzierung der Altersversorgung aus.

Im Rahmen der Flächenübernahme durch die Kulturland eG können wir eine Kaufpreiszahlung als Leibrente vereinbaren. Der Verkäufer erhält bis zum Lebensende eine monatliche Rente, die jährlich an die Inflation angepasst wird. Im Fall eines Paares erhält nach dem Tod eines der Partner der verbleibende Partner z.B. 60% der Rente bis zu dessen Lebensende.

Die Leibrente wird durch eine Reallast auf dem Land dinglich gesichert, das heißt, schlimmstenfalls kann das übertragene Land weiterhin verkauft werden, um die Zahlung der Rente zu gewährleisten. Zuvor steht aber die Kulturland eG mit ihrem gesamten Haushalt für die regelmäßige Zahlung der Rente gerade.

Aus Sicht der Kulturland eG bleibt bei der Leibrente zum Zeitpunkt des Kaufvertrags offen, wie „teuer“ das Land am Ende wirklich wird. Das Finanzamt berechnet einen kapitalisierten Wert auf Grundlage der voraussichtlichen Lebenserwartung; dieser Wert kann am Ende über- oder unterschritten werden. Dieses Risiko können wir jedoch tragen.

Anlässlich der Betriebsaufgabe steht möglicherweise auch die Abfindung weichender Erbinnen im Raum; hierfür können Einmalzahlungen im Kaufvertrag vereinbart werden. Zudem können wir die Ablösung noch offener Darlehen und die Einkommenssteuerschuld aus der Hofveräußerung übernehmen; hierzu vereinbaren wir mit dem Hofabgeber die steuerliche Betriebsaufgabe zum Zeitpunkt der Veräußerung, um die Möglichkeit einer vergünstigten Einkommensbesteuerung zu nutzen.

Teilschenkung an die Klee-Stiftung

Beim Verkauf eines Hofes zum Verkehrswert werden in aller Regel „Stille Reserven“ im Bodenwert aufgedeckt, die zu einer hohen Einkommensbesteuerung beim abgebenden Landwirt führen. Auf der anderen Seite braucht ein Landwirt häufig für seine Altersabsicherung nicht den vollen Verkehrswert des Landes; er könnte das Land gegen entsprechende Altersversorgung „verschenken“, um die Flächen dauerhaft für die ökologische Bewirtschaftung zu sichern und den Erhalt des Hofes im Rahmen einer außerfamiliären Hofnachfolge zu ermöglichen. Der geschenkte Wertanteil der Flächen wird vom Finanzamt dann allerdings mit Einkommenssteuer belegt.

Vor diesem Hintergrund haben wir innerhalb der Kulturland eG die Klee-Stiftung als gemeinnützige, unselbständige Stiftung (Sondervermögen) eingerichtet. Die Geschäftsführungsgremien der Stiftung sind mit den Kulturland-Gremien identisch, der Stiftungsvorstand ist der eG-Vorstand, die Stiftungskuratoren sind die eG-Aufsichtsräte. Hinzu kommen jedoch zwei zusätzliche „Wächterkuratoren“, die aus dem Kreis der Bauern bestellt werden, die ihren Hof der Kulturland eG übertragen. Sie amtieren auf Lebenszeit und können ihr Amt nur freiwillig abgeben. Die Wächterkuratoren gewährleisten die dauerhafte Widmung des übertragenen Hofes für den regional eingebundenen Biolandbau und die Unmöglichkeit einer „Reprivatisierung“ auch entgegen einem möglicherweise anderslautenden Willen der Genossenschaftsmitglieder.

Die Kulturland eG übernimmt die Aufgabe, sich um die Suche nach Hofnachfolgerinnen und die bestmögliche Bewirtschaftung der Flächen zu kümmern.

Rechtlich erfolgt die Beteiligung der Stiftung über einen Kauf des Landes zum ungefähren Verkehrswert. Der Hofabgeber stiftet anschließend den nicht benötigten Teil des Kaufpreises an die Klee-Stiftung, die ihn im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung wiederum in die kaufende KG als zweite Kommanditistin (neben der Kulturland eG) einlegt.

Die nicht gemeinnützige Kulturland eG und die gemeinnützige Klee-Stiftung bringen also gemeinsam den Kaufpreis auf; die eG finanziert dabei aus Genossenschaftsanteilen, die für den Hof gezeichnet werden, die Altersabsicherung des ausscheidenden Bauern, während die Klee-Stiftung aus rückgespendetem Kaufpreis die Einkommensteuerbelastung anlässlich des Verkaufes reduziert und gleichzeitig durch die Wächterkuratoren die dauerhafte Sicherung der Teilschenkung gewährleistet.

Die Klee-Stiftung bekommt für ihre Beteiligung einen entsprechenden Teil der Pachteinnahmen und finanziert daraus Bildung und Naturschutzaktivitäten auf den Höfen.

Umgang mit Gebäuden

Die Hofstelle mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden ist das Herz des Betriebes. Daher würde es naheliegen, zusammen mit den Flächen auch die Hofstelle in Gemeinschaftseigentum zu überführen. Doch die Erfahrung zeigt, dass Gebäude ständige Fürsorge brauchen; als bundesweit tätige Genossenschaft können wir der notwendigen Eigentümerrolle nicht gerecht werden.

Wir können Hofnachfolgerinnen im Zusammenhang mit der Flächenübernahme jedoch einen vergünstigten, zweckgebundenen Erwerb der Hofstelle anbieten. Das Modell funktioniert so:

  • Der ganze Hof (Flächen und Hofstelle) wird von der KG auf dem oben geschilderten Wege einer Teilschenkung erworben.
  • Auf dem Hofgrundstück wird ein Erbbaurecht eingerichtet, Wohn- und Wirtschaftsgebäude werden auf ein eigenes Grundbuchblatt übertragen.
  • Die Hofnachfolgerinnen erwerben die Gebäude der Hofstelle zu Eigentum. In der Wahl der Rechtsform sind sie frei. Unser Vorschlag ist eine GmbH, in der die Bewirtschafter entweder als GbR oder über einen Bewohnerinnen e.V. Gesellschafter sind. Die GmbH kann zur Finanzierung neben Gesellschaftereinlagen auch Privat- oder Bankdarlehen aufnehmen. In die GmbH können auch externe Personen als Begleiter/Unterstützer aufgenommen werden.
  • Die Kulturland eG beteiligt sich an der GmbH als Minderheitsgesellschafter entsprechend dem Modell des Mietshäuser-Syndikats, um spekulativen Verkauf zu verhindern. Falls gewünscht, werden wir unseren Gesellschaftsanteil für eine direkte Beteiligung des Mietshäuser-Syndikats freigeben.
  • Das eingetragene Erbbaurecht sieht eine Zweckbindung der Hofstelle an die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen vor. Wird die Bewirtschaftung von den Bewohnerinnen aufgegeben, dann hat die Kulturland eG ein Kündigungsrecht für die Gebäude (Heimfall) und kann die Hofstelle anderen Bewirtschaftern zur Verfügung stellen; die nicht mehr wirtschaftenden Bewohnerinnen müssen ausziehen. Das gleiche gilt, wenn die Kulturland eG den Pachtvertrag über die verbundenen Flächen kündigt, weil die Bewirtschaftungsbedingungen nicht eingehalten werden.
  • Im Gegenzug zu dieser Zweckbindung orientiert sich der Kaufpreis für die Gebäude nicht am Marktwert, sondern an den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Hofnachfolgerinnen. Dabei orientieren wir uns an einem normalen ländlichen Mietwert für die Wohngebäude (ca. 4 €/qm Kaltmiete) und an einem am baulichen Zustand und den Nutzungsmöglichkeiten orientierten Nutzungswert für die Wirtschaftsgebäude, der bei hohem Investitionsbedarf auch Null betragen kann. Damit könnte z.B. eine Hofstelle mit abgeschriebenen Wirtschaftsgebäuden und einem 120 m2 bezugsfertigen Wohnhaus für unter 120 T€ erworben werden; in dieser Höhe kann ein Bankdarlehen durch normale Mietzahlungen innerhalb von 30 Jahren abgetragen werden.

Diese vergünstigte Überlassung wird dadurch möglich, dass der abgebende Landwirt seine Altersversorgung aus der Übertragung der Flächen an die Kulturland eG erhält. Er ist daher nicht darauf angewiesen, die Hofstelle zum Verkehrswert zu verkaufen.

Die Hofnachfolger als neue Eigentümer sind in der baulichen Entwicklung der Hofstelle frei. Sie dürfen Gebäude abreißen, ausbauen oder neue errichten ohne Rücksprache mit der Kulturland eG. Sie sollten allerdings ein eigenes Interesse an einer sinnvollen, effizienten und sparsamen baulichen Entwicklung haben, da sie mit den nächsten Nachfolgern wiederum eine käufliche Übernahme ihrer Hofstelle aushandeln müssen.

Sie können sich durch Investitionen in den Gebäudebestand auch eine Altersversorgung aufbauen, indem sie die errichteten Gebäude an ihre Nachfolger weiterverkaufen, sodass sie ihre Investitionen teilweise wieder herausbekommen. Vor diesem Hintergrund haben sie einen Anreiz, baulich in langfristige Entwicklungsperspektiven zu investieren; z.B. werden sie flexibel nutzbare Gebäude errichten, die auch bei veränderter Hofausrichtung durch Nachfolger noch nutzbar sind.

Durch die über das Erbbaurecht verankerte Zweckbindung der Hofstelle an die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen kann allerdings auch bei diesem Weiterverkauf kein spekulativer Gewinn gemacht werden, da als Käufer nur neue Landwirtinnen in Frage kommen.