Hofübergabe und Existenzgründung
mit der Kulturland eG

Wir sind angetreten, den Grund und Boden als Gemeingut für kommende Generationen und für eine regional eingebundene ökologische Bewirtschaftung zu sichern. Genossenschaftsmitglieder stellen hierfür zinsloses und langfristiges Kapital ohne Gewinnbeteiligung zur Verfügung. Im Rahmen der Hofübergabe überführen wir Grund und Boden in Gemeinschaftseigentum und sichern dieses dauerhaft gegen Spekulation ab. 

Gebäude dagegen sind nicht in der gleichen Weise Gemeingut. Sie werden gebaut, umgebaut, abgerissen, unterliegen der bilanziellen Abschreibung, können andererseits über Miet- oder Pachterträge eine gewisse Kapitalverzinsung erwirtschaften und sollten daher einen eigenen Eigentümer haben; das kann Privat- oder auch Gemeinschaftseigentum sein. Inventar sollte den Wirtschaftenden möglichst direkt gehören. 

Gebäude und Inventar müssen daher über Eigenkapital, Bankdarlehen, Privatdarlehen etc. von den Hofübernehmerïnnen selbst finanziert werden. Bei Gebäuden können wir über ein Erbbaurecht die dauerhafte Bindung mit den Flächen absichern und Quereinsteigern eine Übernahme in ein zweckgebundenes Eigentum zu günstigen Konditionen ermöglichen; dazu unten mehr.

Beim Verkauf eines Hofes zum Verkehrswert werden in aller Regel „Stille Reserven“ im Bodenwert aufgedeckt, die zu einer hohen Einkommensbesteuerung bei der abgebenden Landwirtin führen. Auf der anderen Seite braucht eine Landwirtin häufig für ihre Altersabsicherung nicht den vollen Verkehrswert des Landes; sie könnte das Land gegen entsprechende Altersversorgung weitergeben, um die Flächen dauerhaft für die ökologische Bewirtschaftung zu sichern und den Erhalt des Hofes im Rahmen einer außerfamiliären Hofnachfolge zu ermöglichen. Das Finanzamt stuft einen Verkauf unter Verkehrsweg allerdings als Schenkung ein. Es wird Einkommenssteuer fällig.

Wir haben wir innerhalb der Kulturland eG die Klee-Stiftung als gemeinnützige, unselbständige Stiftung (Sondervermögen) eingerichtet. Mit Hilfe der Stiftung können wir vermeiden, dass eine Landwirtin mit hohen Steuern belastet wird, obwohl sie den Hof günstig an Nachfolger:innen weitergibt. 

Im Detail gestalten wir das so: Zunächst kauft die regionale Kulturland-Eigentumsgesellschaft den Hof zum ungefähren Verkehrswert. Die Hofabgebenden stiften anschließend den nicht benötigten Teil des Kaufpreises an die Klee-Stiftung und erhalten eine Spendenbescheinigung. Indem sie diese Spende beim Finanzamt geltend machen, wird die Einkommenssteuer für den tatsächlich verkauften Anteil des Hofes erheblich verringert oder komplett neutralisiert.

Die nicht gemeinnützige Kulturland eG und die gemeinnützige Klee-Stiftung bringen also gemeinsam den Kaufpreis auf. Die Genossenschaft finanziert dabei aus Genossenschaftsanteilen, die für den Hof gezeichnet werden, die Altersversorgung der Hofabgebenden. Die Klee-Stiftung bekommt für ihre Beteiligung einen entsprechenden Teil der Pachteinnahmen und finanziert daraus Bildung und Naturschutzaktivitäten auf den Höfen.

Die Hofstelle mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden ist das Herz des Betriebes. Daher würde es naheliegen, zusammen mit den Flächen auch die Hofstelle in Gemeinschaftseigentum zu überführen. Doch die Erfahrung zeigt, dass Gebäude ständige Fürsorge brauchen; als bundesweit tätige Genossenschaft können wir der Verantwortung als Eigentümerin nicht gerecht werden.

Wir können Hofnachfolgerinnen im Zusammenhang mit der Flächenübernahme jedoch einen vergünstigten, zweckgebundenen Kauf der Hofstelle anbieten. Das Modell funktioniert so:

• Der ganze Hof (Flächen und Hofstelle) wird von der KG auf dem oben geschilderten Wege erworben.
• Auf dem Hofgrundstück wird ein Erbbaurecht eingerichtet, Wohn- und Wirtschaftsgebäude werden auf ein eigenes Grundbuchblatt übertragen.
• Die Hofnachfolgerinnen erwerben die Gebäude der Hofstelle zu Eigentum. In der Wahl der Rechtsform sind sie frei. Unser Vorschlag ist eine GmbH, in der die Bewirtschafter entweder als GbR oder über einen Bewohnerinnen e.V. Gesellschafter sind. Die Gebäude-GmbH kann zur Finanzierung Gesellschaftereinlagen oder auch Privat- oder Bankdarlehen aufnehmen. In die GmbH können auch externe Personen als Begleiter/Unterstützerinnen  aufgenommen werden.
• Das eingetragene Erbbaurecht sieht eine Zweckbindung der Gebäude und der Hofstelle an die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen vor. Wird die Bewirtschaftung von den Bewohnerinnen aufgegeben, dann hat die Kulturland eG ein Kündigungsrecht für die Gebäude (Heimfall) und kann die Hofstelle anderen Bewirtschaftern zur Verfügung stellen; die nicht mehr wirtschaftenden Bewohnerinnen müssen ausziehen, wenn der Platz nicht mehr für alle reicht. Das gleiche gilt, wenn die Kulturland eG den Pachtvertrag über die verbundenen Flächen kündigt, weil die Bewirtschaftungsbedingungen nicht eingehalten werden.
• Im Gegenzug zu dieser Zweckbindung orientiert sich der Kaufpreis für die Gebäude nicht am Marktwert, sondern an den wirtschaftlichen Möglichkeiten der Hofnachfolgerinnen. Dabei orientieren wir uns an einem normalen ländlichen Mietwert für die Wohngebäude und an einem am baulichen Zustand und den Nutzungsmöglichkeiten orientierten Nutzungswert für die Wirtschaftsgebäude, der bei hohem Investitionsbedarf auch Null betragen kann.

Diese vergünstigte Überlassung wird dadurch möglich, dass der abgebende Landwirt seine Altersversorgung aus dem Verkauf seiner Flächen erhält. Er ist daher nicht mehr darauf angewiesen, auch die Hofstelle zum Verkehrswert zu verkaufen.

Die Hofnachfolger als neue Eigentümer sind in der baulichen Entwicklung der Hofstelle frei. Sie dürfen Gebäude abreißen, ausbauen oder neue errichten ohne Rücksprache mit der Kulturland eG. Sie sollten allerdings ein eigenes Interesse an einer sinnvollen, effizienten und sparsamen baulichen Entwicklung haben, da sie mit den nächsten Nachfolgern wiederum eine käufliche Übernahme ihrer Hofstelle aushandeln müssen.

Sie können sich durch Investitionen in den Gebäudebestand auch eine Altersversorgung aufbauen, indem sie die errichteten Gebäude an ihre Nachfolger weiterverkaufen, sodass sie ihre Investitionen teilweise wieder herausbekommen. Vor diesem Hintergrund haben sie einen Anreiz, in langfristige Entwicklungsperspektiven zu investieren; z.B. werden sie flexibel nutzbare Gebäude errichten, die auch bei veränderter Hofausrichtung durch die Nachfolger noch nutzbar sind.

Durch die über das Erbbaurecht verankerte Zweckbindung der Hofstelle an die Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen kann allerdings auch bei diesem Weiterverkauf kein spekulativer Gewinn gemacht werden, da als Käufer nur neue Landwirtinnen in Frage kommen. Eine weitere Einschränkung ist, dass die Hofstelle den Nachfolgern als Wohnraum zur Verfügung stehen muss und den Abgebenden daher nicht als Altersruhesitz dienen kann.