Für den Landkauf gründen wir eine regionale Kommanditgesellschaft, die „Kulturland ... KG“ (z.B. Kulturland Hohenlohe KG). Die jeweiligen Bewirtschafterïnnen sind als Komplementäre, die Genossenschaft ist als Kommanditistin beteiligt. Die Bewirtschafterïnnen sind als Komplementäre der KG faktisch ihre eigenen Verpächter und können unbefristet und unkündbar über das Land verfügen, solange sie ökologisch und regional eingebunden wirtschaften. Die Kulturland eG als Kommanditistin fungiert als Geldgeber und Wächterorganisation um zu gewährleisten, dass die Bewirtschaftungsbedingungen eingehalten werden, denn Entscheidungen können in der KG nur im Konsens getroffen werden. 

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Warum eine eigens gegründete Gesellschaft?

Laut Grundstücksverkehrsrecht dürfen nur aktive Landwirte landwirtschaftliche Flächen kaufen. Diese „landwirtschaftliche Privilegierung“ wird durch ein Vorkaufsrecht umgesetzt. Falls der Käufer kein aktiver Landwirt ist, kann ein aktiver Landwirt in den Kaufvertrag einsteigen.

Die Kulturland eG möchte aber bewusst selber kein aktiver Landwirt sein. Die Verantwortung für die Bewirtschaftung soll ausschließlich in den Händen der Bauern und Bäuerinnen liegen; die Genossenschaft ist der ruhige Eigentumsträger im Hintergrund und konzentriert sich auf die dauerhafte Absicherung des gemeinschaftlichen Bodeneigentums mit Genossenschaftsanteilen.

Doch wie kann das gehen, wenn die Genossenschaft nach Rechtslage selber gar nicht kaufen darf? Wir lösen dieses Problem, indem wir im Vorfeld des Landkaufs eine Gesellschaft gründen, die von der pachtenden Bäuerin „beherrscht“ wird und somit einem aktiven Landwirt beim Grundstückskauf gleichgestellt ist - die KG. Sie wird grundbuchlicher Eigentümer der Flächen. Als geschäftsführende Partei der Boden KG hat die Bäuerin somit ein eigentumsähnliches Nutzungsrecht an den gesicherten Flächen, unabhängig davon wie sich die Genossenschaft entwickelt.

Wie ist diese Gesellschaft aufgebaut?

Die Kommanditgesellschaft hat sich im kaufmännischen Bereich entwickelt: Ein Kaufmann gibt dem anderen Geld, damit dieser seine Geschäfte führen kann. Er tut dies in Form einer Beteiligung, so dass er am Gewinn (und Verlust) des Geschäfts beteiligt ist. Der geschäftsführende Kaufmann ist der „Komplementär“, der Geldgeber der „Kommanditist“.

Wir übertragen diese Form in die Landwirtschaft: Der Bauer ist der Komplementär, der mit den Flächen wirtschaften kann. Wir sind die Kommanditistin, die die nötigen finanziellen Mittel zum Landkauf über eine Beteiligung einbringt.

Das gesamte Kapital für den Flächenkauf kommt von der Kulturland eG. Als Komplementär leistet die Bäuerin keine Einlage. Dies ist für eine KG etwas ungewöhnlich, aber möglich. Es sorgt für eine einfache und klare Struktur.

Die im Handelsregister einzutragende Haftungssumme der Kommanditistin ist auf 5.000 € begrenzt. Dies verringert die Notar- und Gerichtskosten. Da die KG keine weiteren Geschäfte betreibt, braucht sie auch kein höheres Haftungskapital.

Das Eigentum der Boden KG beschränkt sich auf die landwirtschaftlichen Nutzflächen. Für jeden Hof gründen wir entweder eine eigene Gesellschaft; oder es gibt im Umfeld bereits eine unserer KGs, dann streben wir eine Erweiterung dieser KG zu einer hofübergreifenden “Regional-KG” an. Die Bäuerin steigt in diesem Fall als zusätzliche Komplementärin in die bestehende KG ein und vertritt gemeinsam mit dem/den bisherigen Komplementären die Gesellschaft.

Welche Gründungskosten hat die KG, und wer trägt sie?

Die Boden KG ist als vermögensverwaltende, nicht gewerblich tätige Persongesellschaft konzipiert. Sie hat ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und ist daher von Gewerbesteuer und IHK-Mitgliedschaft befreit. Sie erstellt eine Bilanz, die Teil der konsolidierten Bilanz der Kulturland eG ist. Die Genossenschaft hält (in der Regel) 100% des Kapitals, ihr stehen daher alle Gewinne und Verluste der Gesellschaft zu.

Die Gründung der Gesellschaft erfolgt durch Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrages, ein Notartermin ist dafür nicht erforderlich. Die KG muss allerdings ins Handelsregister eingetragen werden, hierzu müssen alle Gesellschafter eine notariell beglaubigte Unterschrift leisten. Zur Absicherung der Kommanditeinlage in die Gesellschaft tragen wir auf den gekauften Flächen zudem eine Grundschuld ein.

Anders als z.B. die Grunderwerbssteuer sind die KG-Gründungskosten nicht bilanziell aktivierbar und müssen aus laufenden Einnahmen bezahlt werden. Wir bitten die Bäuerin daher, anlässlich des Landkaufs um Übernahme dieser Kosten in Form einer kostendeckenden Pauschale von 1.000 €.

Welche Rechte hat die Kulturland eG in dieser Gesellschaft?

Als Komplementär bestimmt die Bäuerin grundsätzlich die Geschicke der Gesellschaft. Tatsächlich spielt sich in der KG jedoch nicht viel Leben ab. Sie soll vielmehr eine stabile Grundlage für das Flächeneigentum sein. Die Bewirtschaftung der Flächen geschieht nicht innerhalb der KG, sondern auf Basis des Nutzungsvertrages (Pachtvertrages), den die KG mit dem landwirtschaftlichen Betrieb abschließt.

Beschlüsse der Gesellschafter werden einstimmig gefasst (§ 5 Abs. 6), Entscheidungen über wichtige Fragen sind daher nur einvernehmlich möglich. Dies gilt z.B. für Änderungen des Gesellschaftsvertrages selbst sowie für „außergewöhnliche Geschäfte“ nach § 4 Abs. 3, das sind Kauf/Verkauf von Grundstücken, Abschluss von Pachtverträgen und die Aufnahme von Darlehen durch die Gesellschaft. Sollte die KG als hofübergreifender Bodenträger mehrere Komplementäre haben, dann ist Einmütigkeit unter allen Gesellschaftern erforderlich. Alternativ kann geregelt werden, dass für Geschäfte, die die Wirtschaftsflächen eines bestimmten Komplementärs betreffen, nur dessen Zustimmung erforderlich ist..

Ein besonderes Recht steht jedoch der Kulturland eG zu: Bei Nichteinhaltung der im Pachtvertrag vereinbarten Bewirtschaftungsbedingungen kann sie den Pachtvertrag unter Umgehung des Komplementärs kündigen (§ 4 Abs. 4). Dies ist notwendig, da der Landwirt sonst z.B. auf konventionelle Landwirtschaft umstellen und dabei eine Kündigung des Pachtvertrags durch die KG mit der Einstimmigkeitsregel blockieren könnte. Die Kulturland eG könnte sich dann nur noch durch Kündigung ihres Gesellschaftsanteils aus der Situation herausziehen. Wir möchten aber die langfristige Bio-Bewirtschaftung der erworbenen Flächen sicherstellen.

Wie hängen KG-Vertrag und Nutzungsvertrag (Pachtvertrag) zusammen?

Die beiden Verträge ergeben zusammen ein Ganzes. Der KG-Vertrag regelt das Eigentum, der Nutzungsvertrag die Bewirtschaftung des Eigentums.

Da die Bäuerin die KG „beherrscht“ und die KG – mit Zustimmung der Kulturland eG – den Nutzungsvertrag abschließt, verpachtet sie das Land sozusagen an sich selbst. Auf dem Nutzungsvertrag steht auf beiden Seiten ihre eigene Unterschrift. Die Kommanditistin Kulturland eG erklärt darunter ihre Zustimmung.

Der Nutzungsvertrag sieht eine jährliche Grundpacht sowie einen solidarischen Höfebeitrag vor. Der Höfebeitrag wird alle zwei Jahre, erstmalig im Herbst 2020, auf Grundlage einer Budgetvorlage der Genossenschaft über ein Bieterverfahren von den Höfen gemeinsam ermittelt.

Die Laufzeit des Nutzungsvertrags ist unbestimmt. Laut BGB § 594a bedeutet dies eigentlich eine zweijährige Kündigungsfrist. In Verbindung mit dem KG-Vertrag ergibt sich jedoch eine zeitlich unbegrenzte Laufzeit, denn die KG als Verpächter wird den Vertrag nicht kündigen – dies müsste ja die Bäuerin als Komplementärin selber beschließen. Die Nutzung ist daher sichergestellt, solange die KG besteht, und die ist auf Dauer angelegt.

Hiervon gibt es allerdings zwei Ausnahmen:

• Nichteinhaltung der Bewirtschaftungsbedingungen 
• Drohende Insolvenz der Kulturland eG.

Was passiert bei Nichteinhaltung der Bewirtschaftungsbedingungen?

Die in § 4 des Pachtvertrags formulierten Bewirtschaftungsbedingungen sind:

• Beibehaltung des Ökolandbaus.
• Bewirtschaftung von Naturschutzflächen in einem bestimmten Mindestumfang.
• Jährliche Umsetzung von mindestens zwei von sechs möglichen Aktivitäten zur regionalen Einbindung (offener Hof, regionale Vermarktung, pädagogische Arbeit, Sortenerhalt, Kulturveranstaltungen, Arbeit mit Betreuten).

Diese Bedingungen gewährleisten, dass das Land im Sinne des „regional eingebundenen Ökolandbaus“ bewirtschaftet wird. Dieses Versprechen gibt die Kulturland eG ihren Mitgliedern, die die Genossenschaftsanteile zeichnen. Daher müssen diese Bedingungen vertraglich vereinbart werden, und die eG muss die Möglichkeit haben, die Flächen einem anderen Landwirt zu übertragen, falls die Bedingungen nicht eingehalten werden.

Dies geschieht im Ernstfall durch drei Schritte:

• Kündigung des Pachtvertrages auf der Grundlage von § 4 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages.
• Ausschluss des Komplementärs aus der KG auf der Grundlage von § 8 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages.
• Aufnahme eines neuen Komplementärs in die KG nach § 9 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages.
• Die Gesellschaft wird also in diesem Fall mit einem anderen Landwirt weitergeführt. Sollten wir keinen finden, ist die Gesellschaft aufgelöst, und der Boden muss verkauft werden.

Die Einhaltung der Bewirtschaftungsbedingungen muss von der Kulturland eG zunächst angemahnt werden. Werden sie im darauffolgenden Wirtschaftsjahr immer noch nicht eingehalten, ist die Kündigung zum Ende des Wirtschaftsjahres laufenden Pachtjahresende möglich.

Was passiert bei drohender Insolvenz?

Wenn wir von Insolvenz bedroht sind und die Insolvenz nur durch Flächenverkauf abwenden können, können wir die Gesellschaft kündigen (§ 7 Abs.2). Anders als bei der Kündigung des Pachtvertrages verlässt in diesem Fall nicht der Komplementär, sondern der Kommanditist die Gesellschaft. Das bedeutet, dass die Gesellschaft, das heißt im Normalfall die Bäuerin, nach § 10 den ausscheidenden Kommanditisten auszahlen muss. Das kann sie tun, indem sie z.B. einen neuen Kommanditisten findet, der die eG mit einer entsprechenden Einlage ablöst, oder indem sie die Gesellschaft auflöst, das Land verkauft und den Pachtvertrag mit einem neuen Eigentümer fortführt.

In dieser Situation hat die Bäuerin die Möglichkeit, das Land in ihr Eigentum zu überführen oder auch einen anderen ihr zusagenden Käufer zu suchen. Ist sichergestellt, dass die Flächen dabei weiterhin „regional eingebunden Bio“ bewirtschaftet werden, dann erfolgt der Verkauf bzw. die Abfindung nach § 10 Abs. 2 zum Buchwert, also zum ursprünglichen Anschaffungspreis plus Kaufnebenkosten. (Für den Fall einer Hyperinflation à la 1920er Jahre mit Geldentwertung behalten wir uns vor, mindestens den aktuellen Ertragswert des Landes anzusetzen.)

Das heißt im Klartext: Wer mit uns Land kauft, ist in bezug auf diese Flächen von weiteren Preissteigerungen am Bodenmarkt nicht mehr betroffen. Diese Kaufoption kann auf Wunsch und Kosten der Bäuerin auch grundbuchlich auf den erworbenen Grundstücken gesichert werden.

Wie kommt das Land aus der KG wieder heraus?

Unser Ziel ist die möglichst dauerhafte Sicherung von Flächen für den regional eingebundenen Ökolandbau – in Zusammenarbeit mit dem bäuerlichen Betrieb als Bewirtschafter. So lange alles gut läuft, sollen die Flächen also in der KG bleiben. Bei einem Wechsel auf Bewirtschafterseite, z.B. im Generationswechsel, wird per Gesellschafterbeschluss einfach der bisherige Komplementär durch einen neuen ersetzt, grundbuchlich muss nichts umgeschrieben werden.

Falls es eines Tages nicht mehr gut läuft, bietet die KG flexible Möglichkeiten, mit dem Bodeneigentum umzugehen. Auch die Kommanditistin Kulturland eG kann ausgetauscht werden, oder es können weitere Kommanditisten an Bord geholt werden. Dazu ist der Gesellschaftsvertrag einvernehmlich zu ändern. Die Fläche kann damit faktisch an andere (Mit-) Eigentümer übertragen werden, ohne dass der grundbuchliche Eigentümer umgeschrieben werden muss. Solange der wechselnde Eigentümer unter 95% des Kapitals hält, ist hierbei keine neue Grunderwerbssteuer fällig. (Diese Rechtslage ist derzeit in der Diskussion.)

Die Fläche (oder eine Teilfläche) kann auch am Bodenmarkt verkauft werden. Ein möglicher Veräußerungsgewinn steht dabei der Kulturland eG zu (§ 6 Abs.2), natürlich muss sie auch einen möglichen Veräußerungsverlust tragen. Satzungsgemäß wird ein Veräußerungsgewinn nicht an Mitglieder ausgeschüttet, sondern in Landkauf reinvestiert.

Besteht die Möglichkeit, das Land zu einem späteren Zeitpunkt in Privateigentum zu übernehmen?

Grundsätzlich nein, denn wir möchten gemeinschaftliches Bodeneigentum entwickeln und damit Verbraucher, Bürger und Unterstützer in verbindlicher Weise an Höfen beteiligen. So können sie auch eine langfristige Verbindung zu den Höfen aufbauen.

Bei hofnahen Grundstücken ist es jedoch denkbar, dass eine Fläche besser im Privateigentum aufgehoben ist, z.B. um dort Gebäude zu errichten. In einem solchen Fall können wir uns auf eine spätere Übernahme in Privateigentum verständigen. Der Übernahmepreis wäre dann der ggf. gutachterlich ermittelte aktuelle Marktpreis der Teilfläche.